住宅ローンが残っていても家は売ることができます
住宅ローンの残高 ＜ 物件売却価格の場合
一般売却
住宅の売却代金で住宅ローンをすべて返済します。
住宅ローンの残高 ＞ 物件売却価格の場合
任意売却
債権者の同意を得て相場価格で売却し、差額は分割で支払います。
（通常は月々1万円～2万円程度の無理のない範囲になります）
競売
住宅ローンが払えなくなり滞納を続けた場合、裁判所によって強制的に売却されます。
住宅ローン控除
居住の用に供した年とその前後2年ずつの5年間に、
居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと
という条件がひとつにあります。
課税の特例は以下が該当します。
課税の特例
3,000万円の特別控除の特例
譲渡所得から最高3,000万円の特別控除の特例を受けることができます。
（物件の所有期間に関係なく）
条件
・自分が居住していた不動産（物件）
・買手と売手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でない
・売却年を遡って2年間、にこの特例もしくは譲渡損失などの特例を受けていない
必要書類
・除票住民票
売却した日から2ヶ月を経過した後に、売却した不動産所在地の役所から取得します。
所有期間10年以上の軽減税率の特例
所有期間が10年以上の場合、軽減税率の特例を利用することができます。
（3,000万円の特別控除の特例と併用可能です）
必要書類
・登記事項証明書（売却不動産の）
買換えの特例
不動産を売却して居住用不動産を購入した場合、買換えの特例を利用できます。
・3,000万円の特別控除の特例
・所有期間10年以上の軽減税率の特例
との併用はできません。
条件
（売却した不動産）
・売却年の1月1日時点で所有期間が10年以上
・居住期間は10年以上
・売却価格は1億円以下 などです。
（買換えした不動産）
・床面積が50㎡以上
・築年数25年以内または耐震住宅
・土地面積が500㎡以下
・前不動産売却年の前年から翌年までの3年の間に取得した不動産
必要書類
・買換（代替）資産の明細書
・先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書
・代替資産の取得期限延長承認申請書
・旧不動産の登記事項証明書
・新不動産の売買契約書など関連書類
譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
買換えによって損益通算・繰越控除の特例を受けることができます。
（適用されるのは合計所得が3,000万円以下の年度に限ります）
譲渡損失の金額＝購入価格－（購入時の諸経費＋売却価格）
条件
（売却不動産）
・所有期間5年以上
（買い換え不動産）
・床面積50㎡以上
・前の不動産が売却した年の前年から翌年までの3年の間に取得した不動産
・取得年の12月31日で残り10年以上の住宅ローンがある
・取得年の翌年12月31日までの間に居住見込みがある
必要書類
（売却不動産）
・登記事項証明書
・売買契約書
・除票住民票
（買い換え不動産）
・登記事項証明書
・売買契約書
・年末における住宅ローンの残高証明書
・住民票
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・所有期間5年以上
・住宅ローン残り期間が10年以上
・住宅ローン残高が不動産購入時の価格より低い
場合に適用できます。
（適用されるのは合計所得が3,000万円以下の年度に限ります）
譲渡損失限度額＝住宅ローンの残高－売却した価格
必要書類
・居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
